Falsk tomgang præger logistikmarkedet i Storkøbenhavn
Trods markant stigende tomgangstal i Storkøbenhavn, er markedet for industri- og logistikejendomme ikke udfordret. Ifølge Colliers dækker en stor del af tallene over falsk tomgang – en midlertidig effekt af markante lejestigninger og strukturelle forandringer
Nye tal viser stigende tomgang for industri- og logistikejendomme i Storkøbenhavn de seneste år, men udviklingen kræver nuancering.
Ifølge Helle Andersen, "director and head of industrial & logistics" hos Colliers i København, dækker begrebet "falsk tomgang" over forskellen mellem de lokaler, der officielt står registreret som ledige, og dem, der reelt er tomme.
Falsk tomgang opstår typisk, når en lejer har opsagt sit lejemål, men ejendommen udbydes til genudlejning i opsigelsesperioden.
Lejestigninger presser lejere men holder samtidig markedet sundt
En del af den registrerede stigende tomgang skyldes den kraftige lejevækst, der har præget markedet de seneste fem til syv år. Udlejere har i stigende grad justeret deres leje op til markedsniveau, og det har fået nogle lejere til at reagere.
En del af de lejere, som Colliers møder, har ikke fulgt lejeudviklingen i samme tempo som investorerne og de aktivt lejesøgende virksomheder på markedet. Derfor kommer det ofte som en overraskelse for lejerne, når deres leje reguleres til markedsniveau.
Graf: Udviklingen i tomgang for industri- og logistikejendomme i Storkøbenhavn. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers.
I nogle tilfælde kan det føre til opsigelse af lejeaftalen, hvorefter det bliver tydeligt, at markedslejen generelt er væsentligt højere – eller at de ledige lejemål på markedet er i en markant ringere stand end forventet.
Tomgangen er derfor i nogen grad udlejerskabt, men ikke et udtryk for et svækket marked.
- Når der bliver færre arealer til rådighed, så stiger markedslejen. Det er et klassisk spørgsmål om udbud og efterspørgsel, understreger Helle Andersen.
For udlejerne rummer udviklingen samtidig et økonomisk incitament. En opsigelse giver mulighed for straks at løfte lejen til markedsniveau frem for gradvist over fire år, som lovgivningen foreskriver.
Ser man på de seneste 10 år, er lejen mere end fordoblet. Den høje lejevækst og forventningen om, at den fortsætter, betyder, at investorerne baserer deres investeringsstrategier på, at de kan indkassere lejestigningerne forholdsvis nemt, fordi markedet stadig kan bære dem.
Områder som Avedøre Holme og Kirstinehøj er blandt dem, hvor lejeniveauet fortsætter med at rykke opad.
I dag ligger nettolejen mellem 750 og 800kr. pr. kvadratmeter på primære beliggenheder, men Helle Andersen vurderer, at niveauet kan nå 1.000 kr. inden for en kortere årrække, sammenlignet med et niveau på blot 350 kr. for otte år siden.
Flere brugere bliver ejere mens udbuddet bliver mindre
De høje lejestigninger får flere lejere til at ændre strategi og flere virksomheder vælger nu at købe frem for at leje for at sikre sig mod yderligere prisstigninger.
Ifølge Helle Andersen er de industri- og logistikejendomme, der findes på markedet i prisklassen mellem 10 og 30 millioner kroner, og som tidligere stod tomme, i løbet af året blevet solgt til brugere.
- Det er en tendens, vi forventer vil fortsætte, siger hun.
Udviklingen understøttes af et markant fald i udbuddet af erhvervsarealer i hovedstaden, hvor mange industriområder omdannes til boligformål.
Colliers har netop opgjort, hvor meget areal der allerede er udlagt eller forventes udlagt til bolig i de kommende år – og det vil på sigt kunne udtømme potentialet for ny industriel kapacitet i Storkøbenhavn.
Helle Andersen peger på, at konverteringen af erhvervsområder til boligområder vil få betydning for markedet for industri og logistik.
Samtidig mærker Colliers en tydelig stigning i antallet af lejehenvendelser.
- Der er kommet rigtig godt gang i lejemarkedet igen. Vi oplever markant flere henvendelser i dag end for blot et år siden, og vi forventer, at tomgangen vil falde, siger Helle Andersen.
Markedet bevæger sig mod et mere stabilt niveau
Selvom lejen fortsat bevæger sig opad, vurderer Colliers, at markedet nærmer sig et naturligt loft.
- Den langsigtede effekt er, at priserne fortsætter med at stige, men på et tidspunkt flader det ud, da markedet ikke kan blive ved med at stige, siger Helle Andersen.
Hun vurderer, at de primære områder omkring København endnu ikke har nået det niveau, men at markedet inden for to til tre år kan ramme et punkt, hvor udviklingen flader ud.
For investorer, udviklere og lejere betyder det, at timingen på markedet lige nu er afgørende.
Falsk tomgang er ikke et svaghedstegn, men snarere et billede på et marked i bevægelse, hvor udbuddet falder, priserne stiger, og de hurtige beslutningstagere står stærkest.
-hawin
