Manglen på udviklingsgrunde bremser væksten af industri- og logistik i Storkøbenhavn

Antallet af kvadratmeter der bliver udviklet indenfor industri- og logistik (I&L) i Storkøbenhavn frem mod 2027 er ikke nok til at mætte den stigende efterspørgsel. Markedet for I&L i Storkøbenhavn står over for to væsentlige udfordringer: den begrænsede adgang til udviklingsgrunde og udbuddet af særligt mindre lokaler ned til 1.000 m2

Efter år med massive forsyningsudfordringer, der bl.a. var forårsaget af pandemien og blokeringen af Suezkanalen, blev det tydeligt, hvor sårbare de globale forsyningskæder kan være.

Det betød, at mange virksomheder valgte at placere lager tættere på deres hovedmarkeder, så de hurtigere kunne reagere på efterspørgslen og undgå forsyningsproblemer.

Pandemien resulterede i en meget lav tomgangsprocent for Storkøbenhavn fra 2020-2022, men markedet har siden stabiliseret sig, og tomgangen på I&L ligger i dag på ca. 5%.

Mens der under pandemien var stor efterspørgsel på særligt større lejemål på +10.000 m2, ser vi i dag en særligt stor efterspørgsel på lejemål op til max 6.000 m2.

Flere kvadratmeter men ikke udsigt til betydeligt større udbud
Det er sådan man hos den globale rådgiver med speciale indenfor erhvervs- og investeringsejendomme, Colliers,  ser udviklingen for logistik- og industriejendomme. 

En ny analyse fra Byggefakta viser nemlig, at der mellem 2024 og 2027 forventes at blive udviklet ca. 210.000 m2 I&L-ejendomme i udvalgte kommuner omkring Storkøbenhavn.

Det lyder som en betydelig mængde, men ud af de i alt ca. 210.000 kvadratmeter, udgør brugerejendomme, såsom Garmins kommende danske hovedsæde i Ballerup, ca. 85% og derfor vil de planlagte kvadratmeter ikke bidrage betydeligt til det eksisterende udbud.

Det samlede areal er derfor langt fra nok til at imødekomme den eksisterende lejeefterspørgsel og forventes ikke at give et væsentligt løft til det samlede udbud. 

Brugerejendomme dominerer udviklingen
En væsentlig del af de kommende I&L-projekter er designet som brugerejendomme, hvilket betyder, at mere end 80% af de nye bygninger vil være ejet og anvendt af virksomhederne selv.

Denne trend reducerer mængden af ledige lejemål, da størstedelen af de udviklede kvadratmeter ikke vil være tilgængelige på det generelle udlejningsmarked.

Markedet er primært drevet af virksomheder, der ønsker at sikre sig moderne faciliteter til deres virksomhed, frem for ejendomsudviklere, der bygger spekulativt for at udleje.

Den spekulative udvikling præges af efterspørgslen
Der er dog stadig en vis aktivitet indenfor spekulativ udvikling særligt i områderne fra Greve og længere sydpå langs den sydlige transportkorridor.

Her er udbuddet af egnede grunde højere, og udviklerne har mulighed for at opføre større enheder på over 6.000 m2.

På trods af det har efterspørgslen på mindre enheder også påvirket nogle af de kommende projekter. Vi forventer at se enkelte projekter de kommende år, hvor der spekulativt opføres mindre enheder på under 3.000 m² per lejemål.

Disse lejemål vil have en væsentligt kortere liggetid, men vil også være præget af højere udskiftning og mindre lejere, som oftere også vil have dårligere bonitet.

Stigende pres på lejeniveauerne i Storkøbenhavn
Det nuværende markedsbillede peger på, at presset på de eksisterende I&L-ejendomme i Storkøbenhavn vil fortsætte med at stige, medmindre der findes nye måder at frigøre udviklingsarealer på.

Derfor er det afgørende, at vi tænker kreativt i forhold til arealanvendelse, hvis vi skal kunne understøtte væksten i Storkøbenhavn.

Som det ser ud nu, vil manglen på mindre bynære udviklingsprojekter sandsynligvis fastholde de stigende lejeniveauer.

-hawin

Kom med til lanceringen af Colliers Markedsrapport
Det er muligt at få mere indsigt med Colliers Markedsrapport, der giver et indblik i erhvervsejendomsmarkedet.
Det sker ved en online lancering af rapporten, hvor Colliers kommer ind på de vigtigste nøgletal og giver sit bud til forventninger til udviklingen på markedet det kommende år. Lanceringen finder sted online klokken 9, onsdag den 5. februar 2025. Det er gratis at deltage.

Tilmelding til lanceringen kan ske HER