Treparts interesse for tredjeparts logistik

Der er stor interesse for investeringer i projekter, hvor bygherre, entreprenør og lejer går sammen om at skabe byggeprojekter, der er attraktive for alle tre parter. Ikke mindst når det handler om logistikejendomme

Af Hans Windeløv

Lager- og logistikbygninger er kommet i søgelyset hos investeringsselskaber og -banker, som sammen med entreprenørvirksomheder og seriøse lejere etablerer projekter, som skaber værdi for alle tre parter. Flere nye logistikprojekter er blevet skabt netop ud fra dette udgangspunkt. Det er også tilfældet med PostNords nye logistikcenter i Køge. I første omgang var det entreprenøren DS Flexhal, som blev kontaktet af PostNord. Det skete med henblik på at give et tilbud på byggeriet af logistikcentret, som PostNord så ønskede at leje af den kommende bygherre på projektet. Det blev den norske investeringsbank, Pareto Securities, som fattede interesse for sagen og kom med i samarbejdet.

Flere lejeres krav i spil

Selve dialogen og samarbejdet om at få detaljerne på plads var en lidt længere affære end i andre byggeprojekter. Det skyldtes, at man skulle have de præcise detaljer på plads om, hvordan bygningerne lever op til PostNords krav til brugen af dem. Samtidig med at man altså også honorerer kommende lejeres krav og forventninger til brugen af dem. Det fortæller salgsdirektør hos DS Flexhal, Kai Rørbæk.

- Da vi i starten af 2016 blev kontaktet af PostNord, som jo er den fremtidige lejer, blev vi præsenteret for en række kravspecifikationer, som byggeriet skal leve op til. Bygningerne skal jo blandt andet rumme state-of-the-art-løsninger med helt nyt materiel til de supereffektive logistikprocesser. Det er der ikke noget nyt i. Problemstillingen handler om, at bygherren, som er den tredje part, skal have et fornuftigt afkast både på kort og langt sigt. Der skal altså være muligheder i bygningen for både den kommende og de fremtidige lejere. Samtidig skal huslejen være attraktiv for både PostNord og dem, der eventuelt skal rykke ind, når PostNords lejeaftale ophører, såfremt de vælger at fraflytte, siger Kai Rørbæk.

Stor interesse for projektet

Som han forklarer, er der ikke tale om en helt ny måde at lave byggeprojekter på. Dog mener han, at tendensen inden for logistik- og lagerbyggeri er klart tiltagende.

- Vi har taget tilløb til det flere gange, og nu er det så første gang, vi i DS Flexhal deltager i et projekt af denne art. Vi har godt kunnet mærke, at det er en projekteringsform, som rummer et vækstpotentiale. Vi oplever, at der er større opmærksomhed på disse typer projekter ikke mindst fra lejernes side. De bliver jo en del af initieringsfasen og planlægningen og kommer tættere på forhandlingsprocesserne og får en stor indflydelse på det byggeri, som de altså ’kun’ bliver lejere i, siger Kai Rørbæk.

Ud fra kravspecifikationerne og ud fra planen om at finde en tredje part var det DS Flexhal, som gik ud og ledte efter en ejendomsinvestor, som var interesseret i at deltage. Her fik man så den nordiske investeringsbank, Pareto Securities, med i projektet. Pareto Securities ejer i øvrigt også PostNords hovedkontor i Sverige.

Skræddersyet og skalerbart

Det var Frederik Kock, Partner i Pareto Securities og ansvarlig for de danske ejendomsinvesteringer, som deltog i forhandlingerne med DS Flexhal og PostNord. Også han kommer ind på, at et af de centrale omdrejningspunkter er, at bygningerne lever op til de krav, som den første lejer stiller, men også efterfølgende er attraktive for andre spillere i logistikindustrien.

- I det aktuelle projekt har det først og fremmest drejet sig om at lave en skræddersyet løsning til PostNord. Lige nu er der kæmpevækst i e-handelen. Derfor handler den aktuelle løsning om, at pakketerminalen skal være så effektiv som muligt og bl.a. kunne rumme et topmoderne sorteringsanlæg. Som investor kigger vi naturligvis også på, om ejendommene er generiske, så de evt. også kan bruges til andre lejere, hvis det skulle blive tilfældet. Vi er meget fokuseret på residual eksponeringen, altså den risiko der er på en ejendom ved et kontraktudløb med en lejer, forklarer Frederik Kock.

Samtidig skal man også helst kunne skalere kapaciteten op, så PostNord fremadrettet kan håndtere de stigende pakke- og godsmængder.

- Derudover er løsningen for tredieparts logistik bygningen designet, så man kan håndtere varer for mange forskellige slags kunder, siger Frederik Kock.

Fleksibel løsning

Som han pointerer, skal en eventuel kommende anden lejer ikke nødvendigvis bruge bygningerne til helt samme formål som PostNord.

     Bygningerne rummer en tredieparts logistikejendom og en tilhørende terminal. Begge med et større antal porte og ramper. Her vurderer man hos Pareto Securities, at de rammer, bygningerne garanterer, også lever op til fremtidige kunders behov.

- En del af dialogen med DS Flexhal i planlægningsforløbet har i endnu højere grad handlet om at designe en løsning med indbygget fleksibilitet, der gør det nemt at omstille til nye løsninger med ny lagerindretning, nye lagerfaciliteter og andre logistikprocesser. Og det synes vi, at man har opnået i det pågældende projekt, siger Frederik Kock.

Det er ikke det første logistikbyggeri, Pareto Securities er involveret i af denne art. Investeringsbanken har været bygherre i flere lignende projekter, både herhjemme, men også i Norden. Alle byggerierne er kendetegnet ved, at beliggenheden og nem adgang til infrastruktur er et must. Investeringsbanken har ejendomme i norden for cirka 30 milliarder kroner. 

Nordmænd på logistikjagt i Danmark

PostNord bestilte kort før jul et højlager på 31.000 kvadratmeter til sine tredjeparts logistikaktiviteter og en pakke- og godsterminal på 25.000 kvadratmeter. Byggerierne kommer til at ligge i forlængelse af hinanden i Skandinavisk Transportcenter i Køge. Det er investeringsbanken Pareto Securities, som er bygherre på projektet, som PostNord lejer, og som DS Flexhal bygger.

Den norske investeringsbank, Pareto Securities, har en lang række af ejendomsinvesteringer bag sig i hele Norden. Et af de områder, man har foretaget investeringer i, er byggeri af lager- og logistikejendomme.

Pareto Securities arbejder sammen med mange forskellige investorer. En af dem er ligeledes norske, Lerka Eiendom, som ejer 40 % af PostNords logistikprojekt i Køge. Lars Robert Kristiansen, som er daglig leder af Lerka Eiendom forklarer, at det netop nu er meget gunstigt at investere i nye logistikprojekter i Danmark.

- Fortjenesten på udlejningen af ejendomme i forhold til investeringen er langt højere i Danmark end i Norge. Samtidig er det muligt at finde projekter med attraktiv beliggenhed langs motorvejsnettet. Det gør det nemmere at finde lejere, der vil gå med i projekterne, siger Lars Robert Kristiansen.

Lerka Eiendom har også investeret i TopToys logistikcenter i Greve, som de ejer 25 % af sammen med andre af Pareto’s investorer. Tilsammen har de investeret 100 millioner norske kroner i de to projekter genenem Pareto Securities. Og det stopper ikke her, hvis det står til Lars Robert Kristiansen.

- Lige nu ser det ud til, at der er en positiv tendens med henblik på opførelse af lager- og logistikbygninger i Danmark. Flere af dem bliver opført som projekter, hvor finansieringsselskaber, entreprenører og lejere går sammen om at skabe det helt perfekte setup. Og her er vi så klar som investor i projekter, som, vi mener, er de rigtige. Vi har et tæt samarbejde med Pareto Securities i Danmark, som netop arbejder på at finde løsninger, der fungerer for lejere både på kortere og længere sigt, siger Lars Robert Kristiansen.